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【财经分析】公募REITs助力盘活存量资产 畅通扩募渠道依旧面临挑战

新华财经 2024-10-31 20:56

新华财经上海10月31日电(记者 杨溢仁)在我国房地产市场去库存压力加剧、重资产亟待盘活的大背景下,基础设施公募REITs产品的推出可谓正逢其时。

在业内专家看来,大力发展公募REITs市场,有助于优化房地产企业的投融资模式、盘活存量资产,从而吸引更多社会资本参与,形成投融资闭环,优化资本结构‌。眼下,加快REITs的扩募进程已逢其时。

金融创新助力盘活存量资产

当前,国内基础设施REITs市场规模发展迅速,就发行数量、发行规模、资产类型、发行主体、覆盖地域各方面来看,都在不断取得突破。

公开数据显示,截至2024年9月末,我国公募REITs市场中,共有45支产品发行上市,涉及规模1343.3亿元。

毫无疑问,基础设施REITs的加速推进,有利于构建基础设施资本循环的“轻资产”模式,推动开发商向房地产服务经营商转变,鼓励运营服务商提升资管能力,实现资产和业务的增值。

尤以备受关注的消费基础设施REITs为例,站在原始权益人的角度来看,百货商场、购物中心、社区商业等消费基础设施具有投资金额高、投资回报周期长的特征,持有人普遍面临资产变现途径少、负债率较高的局面,一定程度上限制了企业的再投资能力。

而通过发行公募REITs,能够优化原始权益人的投融资模式——将持有的不动产资产转化为可在公开市场交易的金融产品,通过资本市场定价功能发现资产价值,吸引投资者购买,增加不动产行业的资金供给,从而获得资金用于新的投资项目,实现资产的良性循环‌。

其次,REITs市场的建设还有助于化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险,促进金融市场稳定运行。

“大力发展公募REITs市场已成为大势所趋。”上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严弘表示,“不过,当前的REITs市场规模相对于国内整个存量地产市场来说,还是‘薪薪之火’,市场规模亟待进一步扩大。”

扩募势在必行但仍面临挑战

当前,扩募成为了REITs市场发展的关键词。

“扩大REITs持有的底层资产的数量,可以有效降低单资产波动的影响。REITs单标的持有的底层资产较少,容易因为单个资产表现的偶然性波动引发REITs的波动。”泰康资产管理有限责任公司金融产品投资部负责人瞿艳指出,“另一方面,资产的扩充也有利于形成头部REITs的优质资产组合。”

不过,截至目前,在已上市的REITs项目中,仅有4单完成扩募,涉及规模50.65亿元。

“扩募是未来REITs市场发展非常重要的方向。”严弘亦指出,“不动产的运营管理本身就具有规模效应的便利,所以只有将更多资产组合在一起,才能充分发挥运营优势,来摊薄固定成本。在扩大现有REITs的规模上,还有很多工作要做,这有利于我们更好地推动国内公募REITs市场做大做强。”

“需指出,在现行制度安排下,公募REITs平台的持续扩张依旧受限于资产准入门槛较高、资产整合难度较大两方面阻力。”一位原始权益人告诉记者,“尤其就资产准入门槛而言,现行的公募REITs制度对于单体资产成熟度要求较高,对资产收益性及合规性要求均高于上市公司,这会拉高拟发行资产的前期培育成本,导致部分存在可控合规瑕疵但经营相对不错的资产较难纳入公募REITs平台。此外,目前Pre-REITs与公募 REITs的衔接也存在阻碍,基金通常较难作为原始权益人进行返投安排。在实操过程中,我们发现,无论是REITs整合资产或者是私募REITs转公募,通常需由初始原始权益人提前收购项目至其表内,再将资产自表内发行至公募REITs平台,其中存在操作流程相对复杂、产业方需垫付资金及税负成本有所提升等问题。”

多措并举优化资产准入门槛

“为了更好地鼓励现有REITs实现扩募,做大做强,我们需要简化扩募流程,加速扩募审批。”严弘说。

多位业内专家亦向记者表示,未来可通过于政策端优化资产准入门槛及资产整合难度问题,助力公募 REITs平台实现有序扩张,发挥核心公募REITs平台的示范效应。

首先,可参考上市公司要求,适当提高对于资产经营性及合规性瑕疵的容忍度。对于经营情况相对较好但存在少量合规瑕疵的资产,建议考虑适当放宽公募REITs准入门槛,有效扩大拟扩募资产可选范围,从而在公募REITs平台扩张后进一步分散单项风险,助力资产准入门槛放宽与REITs平台做大做强的良性循环。

其次,在收购非初始原始权益人直接持有的资产时,建议准许初始原始权益人代替资产卖方承担包括信批、返投在内的部分义务。事实上,即使不出台相关政策,初始原始权益人也可以通过“先收购、再扩募”的方式实现上述整合。而相较于这种两步走的情况,上述政策出台完全不影响各相关方在交易完成后承担的权责,仅仅是两步并作一步,还降低了交易成本。上述调整会在很大程度上打开REITs扩募潜在的资产选择空间,有助于REITs市场加速发展。

再者,建议将公募REITs首次扩募期限要求放宽至6个月,帮助原始权益人在公募REITs首发上市后更快衔接扩募相关申报工作,助力公募REITs平台更高效地实现做大做强,进一步形成核心平台效应。

从长期角度来看,REITs市场的稳定运行需要做优、做强、做大单支REITs产品,提升单支REITs的市场规模以增强流动性、分散底层资产的运营波动风险。美国REITs市场从1960年发展至今,规模已超过1.2万亿美元,但数量只有173支,而中国REITs市场的稳定运行也将为具备投资实力、运营管理能力的原始权益人带来跨区域、多主体的同质化资产专业化整合机会。

 

编辑:王菁

 

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