新华财经北京8月29日电（记者刘玉龙）28日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（简称《意见》）。《意见》共四部分十二条意见，主要包括总体要求、支持合理融资、优化监管、防范化解风险等。

《意见》提出，改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。强化房地产领域准入、信息披露、资金监管，稳妥防范化解处置房地产相关风险，促进房地产高质量发展。

房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变

《意见》提出，优化房地产开发企业股票、债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等融资制度，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。

“这标志着行业融资范式发生根本性切换：告别过往过度依托房企主体资质、企业规模、股东背景的授信逻辑，转向以项目质量、资金闭环管理、交付履约能力、底层资产现金流为核心的定价体系。”天风证券政策研究院联席院长兼房地产首席分析师李蓉说，从资本市场影响来看，政策短期能够有效修复地产板块风险偏好，修复房企股债市场融资预期，利好地产股、地产债、不动产REITs、ABS、CMBS、行业并购重组及券商地产投行业务链条。中期维度，行业受益格局将呈现显著分化，政策红利将向拥有优质底层项目、成熟经营性资产、规范治理体系与专业资产运营能力的房企集中，同时助力租赁住房、城市更新、商业不动产、产业园区等存量资产通过资本市场完成价值重估与盘活出清。

中信建投证券研究所所长助理，房地产、建筑及REITs行业首席分析师竺劲表示，由于现房销售及预售条件抬高，《意见》多举措有利于缓解房企资金压力，多元融资工具扩容，重申股权再融资，加大债券融资支持，支持租赁住房、城市更新项目发行REITs，稳慎推进商业地产REITs，打通“开发-运营-退出”的资产闭环。

稳慎推进商业不动产REITs发展等进一步盘活存量资产

在支持合理融资方面，《意见》提出，支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。加大债券融资支持力度，支持房地产开发企业发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产资产支持证券（ABS）。支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。

“资本市场支持构建房地产发展新模式，支持房地产开发企业合理融资，尤其推动REITs市场高质量发展，包括稳慎推进商业不动产REITs发展，推进不动产私募投资基金试点工作。”中信证券研究部房地产开发与服务首席分析师张全国认为，从资本市场不动产类别的融资开展而言，证券化业务无疑占据绝对的核心位置。多层次的工具运用，是对良好经营的房地产企业的鼓励。

6月18日，首批4只商业不动产REITs在上海证券交易所上市交易，标志着我国商业不动产REITs试点正式启航。截至目前，已有7只产品获批并在发行中，16只产品在审，合计募集资金超过850亿元。已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等成熟业态，区位优势明显，运营核心指标较为稳健，初步形成示范作用和规模效应。

张全国表示，多部门出台政策加快构建房地产发展新模式，将进一步稳定房地产市场的供求，强化消费者的信心，将对各地房价带来不同程度的支撑，也有利于盘活存量不动产资产，将推动房地产产业链中长期高质量发展。

优化监管防范化解风险

《意见》还提出，优化对房地产开发企业发行证券的准入监管，突出“基于项目”融资特点；优化信息披露监管，重点关注执行会计准则情况；严格募集资金持续监管和穿透式监管；严防严打发行人欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等违法违规行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度。

《意见》强调，落实“四早”要求，建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判机制，加强股债基监管联动。平稳有序做好上市房地产开发企业退市监管，畅通多元化退市渠道。配合地方政府推动房地产违约债券处置出清，丰富多元化房地产债券风险处置机制。

编辑：张瑶

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