新华财经北京4月23日电（王菁）随着底层资产从基础设施拓展至商业不动产，我国公募REITs市场正迎来品类扩容与制度规则建设的同频共振。日前，上海证券交易所修订发布并公告施行《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第1号——发售上市业务办理（2026年4月修订）》（以下简称《指南》），此前2025年12月31日发布的原指南同时废止。

这份涵盖五章内容的业务指南，将网下询价、认购、上市及信息披露等各环节的操作规程予以系统化梳理，一并提供了17项业务文件模板和5类公告必备要素。前后两份指南的迭代仅相隔四个月，监管部门对制度精细化管理的重视可见一斑。业界普遍认为，当公募REITs市场步入“基础设施+商业不动产”并行发展的新阶段，制度体系的完备程度直接影响着市场运行的效率与韧性，一部详尽的业务指南，既是操作手册，更是信任基石。

制度精进：从原则性规范到全流程标准化

相较于2025年底的版本，本次修订显著强化了业务流程的可操作性，在多个关键节点给出了更为清晰的时间表与责任界定。

在发售前准备阶段，《指南》明确了不同资产类型REITs的代码段划分：基础设施REITs使用508000-508099代码段，商业不动产REITs使用508600-508799代码段，并规定扩位简称中必须包含“REIT”标识。 某头部基金公司REITs业务负责人对新华财经表示，“代码段分设并非简单的技术安排。当市场产品数量快速增长，投资者需要快速辨认底层资产类型，这一设计有效降低了识别成本与信息错配风险。”

询价与认购环节是全流程中参与主体最多、操作最为复杂的部分。《指南》详细规定了从发售申请受理、询价公告披露到回拨配售的完整链路，明确募集期原则上不超过5个交易日。尤为值得关注的是，《指南》对上市前的份额限售与锁定管理作出专章安排，要求基金管理人在发起上市申请前完成全部战略投资者份额的场内限售和场外锁定，同时须指定至少一家做市商以确保上市首日流动性。

某大型券商投行部REITs业务负责人指出，“限售锁定是发售与上市之间的关键衔接环节。此前实践中，曾出现因锁定期流程未及时办结而推迟上市的情况。本次修订逐项列明了各阶段的完成时限和责任主体，这实际上是将市场运行中积累的经验反馈为制度规范，有助于从源头减少操作层面的不确定性。”

在投资者保护方面，《指南》延续并强化了适当性管理要求。根据规定，基金管理人和证券公司须建立健全适当性管理制度，普通投资者首次认购或买入REITs份额前，须以纸质或电子形式签署风险揭示书，确认了解产品特征及主要风险。某基金销售机构合规负责人评价称，“REITs产品的风险收益特征与普通公募基金存在实质差异，其底层资产估值波动、运营收入不确定性等风险需要投资者有充分认知。将适当性管理贯穿发售上市全流程，体现了‘扩容与规范并重’的思路。”

市场演进：从试点破冰到品类扩容的制度供给逻辑

本次《指南》修订并非孤立事件，而是我国公募REITs市场制度建设持续推进的缩影。2025年12月31日，中国证监会正式开启商业不动产公募REITs试点，我国REITs市场由此迈入新阶段。

数据显示，截至2026年4月23日，已申报的商业不动产REITs产品共计17单，合计拟发行规模突破600亿元，其中13单已反馈、3单已问询、1单已受理。从市场整体规模来看，截至4月23日，全市场已上市公募REITs达80只。

戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝认为，“商业不动产REITs试点一经推出即展现出强劲的市场动能，申报规模的快速攀升反映出业界对拓宽REITs资产范围的迫切期待。”

某研究机构不动产首席分析师认为，规则的持续细化与市场规模增长存在内在关联。“当市场仅有少数产品、资产类型单一时，原则性规则足以维持运转；但当产品数量逼近百只、资产类型覆盖仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施及商业不动产等十余个品类时，制度供给的颗粒度必须同步提升。”

梳理制度演进的脉络可以清晰看到，自2021年首批基础设施REITs上市以来，交易所陆续出台了业务办法、发售业务指引、审核关注事项指引等多项制度文件。2025年底至2026年初，交易所对REITs业务规则实施系统性修订，将审核反馈用时从30个工作日压缩至20个工作日，将扩募间隔期从1年缩短至6个月，并对询价定价、战略配售、网下配售等关键环节作出更为细致的规范。

从基础设施到商业不动产，从首发到扩募，从原则性框架到全流程标准化指引，我国公募REITs市场正在制度精进与市场扩容的双重驱动下稳步前行。正如多位受访对象所言，未来市场将形成“基础设施+商业不动产”并行驱动的发展格局。而当一个市场的每一个业务环节都有章可循、有据可依，其长期健康发展便有了最坚实的制度根基。

编辑：王柘

声明：新华财经（中国金融信息网）为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。如有问题，请联系客服：400-6123115