新华财经上海2月28日电（记者 杨溢仁）近期，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“上海地产REIT”）获得上交所审核通过，引发业界关注。

作为2025年首单通过审核的基础设施公募REITs，也是保租房REITs板块中的第7单项目，业界普遍判断，随着无风险利率不断走低，以及债市获利空间的下降，后续偏固收类投资者对保障房等弱周期板块REITs产品必将更加青睐。

保租房REIT新项目加速入市

上海证券交易所官网显示，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的申报状态已为“通过”。该项目原始权益人为上海地产房屋租赁有限公司，底层资产为上海市闵行区虹桥项目、江月路项目。

上海地产房屋租赁有限公司成立于2023年，是上海地产（集团）有限公司的子公司。据了解，上海地产集团成立于2002年，是经上海市政府批准成立的国有独资企业集团公司，注册资本300亿元。

“汇添富上海地产租赁住房REIT于2024年11月26日申报至上交所，从申报到审核通过仅用时不到90天。”一位保险机构投资人告诉记者，“这充分彰显了管理层支持保租房市场发展的坚定、积极态度。”

上海城投控股股份有限公司副总裁、财务总监吴春告诉记者，伴随住房租赁市场发展的逐步成熟，地方国企正越来越重视品牌建设，以期增强市场竞争力，同时深入布局市场化租赁住房领域，打造高端服务式公寓、青年公寓等产品，满足不同层次消费者的租赁需求。

需指出，此前已上市的保租房REITs项目包括红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT。

记者还了解到，目前另有两单保租房项目处于审核过程中，分别为建信建融家园租赁住房REIT（2024年2月29日申报）、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT（2024年11月26日申报）。

无疑，在政策的鼎力支持下，当前保租房产品正加快入市。

根据住房和城乡建设部规划，“十四五”时期全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近 900万套（间）。

二级市场表现可圈可点

值得一提的是，2024年以来，以保租房项目为代表的REITs产品二级市场表现可圈可点。

公开数据显示，截至2024年12月31日，中证REITs全收益指数上涨12.31%；2024年全市场58只已上市公募REITs产品的平均涨幅为11.48%，其中，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT当年均上涨超过40%。

另外，截至2025年2月7日，上述58只已上市公募REITs产品的平均涨幅为11.42%，整体表现较好。而截至2月21日，2024年发行的招商蛇口保租房REIT至今已上涨了34.69%，其他保租房REITs上市以来的涨幅也均超过了30%。

纵览2024年以来各行业公募REITs的表现，保租房板块可以说名列前茅，这也反映出国家对基础建设领域的重视和投资力度。

“当前我国REITs市场整体流动性水平有所回升，成交额逐步恢复，相信上海地产REIT上市后也会受到市场情绪影响，出现一定幅度的上涨。”前述投资人表示，“保租房REITs资产逆周期属性较强，受益于无风险利率的下行，后续表现依旧可期。”

聚焦REITs的投资布局，江海证券方面建议，可关注以下三类隐含机会。首先，随着无风险利率不断走低，债市获利空间下降的同时，偏固收类投资者可重点关注保障房等弱周期板块REITs产品的投资机会。其次，在REITs市场整体向好的背景下，可关注此前因底层资产业绩不及预期，导致二级市场表现欠佳的产品，可提前布局并等候估值回归或业绩反转带来的潜在机会。再者，2024年以来，部分新发REITs项目带有收益分配调节机制，可挖掘其中潜力较足的强周期项目，短期业绩保障搭配长期业绩反转策略，收益相对更稳定。

板块规模料进一步扩大

伴随“首发+扩募”双轮驱动格局的形成，后续REITs保租房板块规模的进一步扩大为大势所趋。

“站在2025年的起点上，我们将持续关注保租房REITs的政策和动态，以‘投资增量’和‘盘活存量’双线并进的方式挖掘扩募潜在资产。”吴春说，“2025年我们也将尽快推动扩募相关的筹备工作，力争实现针对集团现有存量资产的REITs扩募，做大做强城投宽庭REIT规模。尤其要通过优化资源配置和资本运作，积极主动解决重资产低周转率问题，持续扩大保租房资产规模，进一步提升上海城投在资本市场和租赁住房市场的影响力。”

此前，华夏基金华润有巢REIT也收到了上海证券交易所出具的《关于华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市及中信证券华润有巢租赁住房基础设施2号资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》，扩募已然渐行渐近。

记者了解到，华夏基金华润有巢REIT本次扩募的底层资产位于上海市闵行区国家级经济技术开发区和莘庄工业区、马桥人工智能创新试验区、大零号湾科创策源功能区三大国家级产业园区交汇的核心枢纽，知名企业集聚，产业人口密度大，人才居住需求潜力巨大，截至2024年6月30日，项目按房间数量计算的出租率已达96.2%。

华润置地董事长李欣告诉记者，“我们作为原始权益人正在积极沟通，推进项目进展，争取能在2025年实现扩募。未来，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、二线人口净流入城市的可扩募资产，不断提高优质资产的获取能力，赋予华润有巢REIT不断成长的生命力。”

编辑：王菁

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