新华财经上海2月19日电（记者 杨溢仁）2024年以来，我国基础设施公募REITs市场表现稳健向好，其中消费REITs涨幅可观，备受投资机构青睐。

分析人士认为，在政策支持保驾护航的大背景下，随着经济环境的持续改善，2025年国内消费REITs的表现依旧可期，值得持续关注。

消费REITs迎“高光时刻”

消费REITs是以消费基础设施为底层资产所发行的REITs产品，这类底层资产包括百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目。

公开数据显示，截至目前，除了2025年1月24日新上市的易方达华威市场REIT，国内共有7支消费基础设施REITs登陆了上交所和深交所——包括华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT。而纵览此前发布的2024年第四季度报告，7支消费REITs整体表现不俗。尤其就当前价格较发行价的涨幅来看，截至2024年末，7支消费REITs一年内的价格涨幅达到了20%至60%，各项目的经营指标向好，表现可圈可点。

“通过布局消费REITs，投资者不仅可以得到较稳定的分红回报，还有机会获得高资本增值。”一位保险机构投资人告诉记者，“作为全国首单农贸市场公募REIT，易方达华威市场REIT募集期网下有效认购倍数为78.718倍，公众有效认购倍数达407.025倍，双双创下消费类公募REITs认购倍数纪录。不仅如此，该产品上市首日的涨幅便达到了30%，并出现涨停，足见市场和投资者高涨的热情。”

业内人士指出，消费基础设施REITs之所以能够获得投资机构青睐，受到了多方面因素的影响，包括各项目稳健的运营表现、政策支持、经济环境改善以及投资回报潜力等。

尤其就基础设施底层资产的运营表现来看，以华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT为例，三支REITs在2024年四季度均实现了稳定的收入和净利润，经营活动产生的现金流量净额和可供分配金额也较为可观。同时，消费基础设施REITs的二级市场表现稳中向好，加权平均涨幅优于同期中证REITs全收益指数的涨幅，进一步增强了投资者的信心。

当然，政策支持也为消费基础设施REITs的发展提供了强有力的保障。近年来，国家在扩内需、促消费、惠民生等方面的政策支持不断加码，旨在激发消费潜力，扩大有效需求。例如，中央政治局会议强调以提振消费为重点扩大国内需求，国务院也印发了促进服务消费高质量发展的意见，这些政策红利为消费基础设施REITs的发展创造了有利的外部环境。

板块扩容料继续提速

再就地方层面来看，以上海为例，2024年四季度，上海持续加力落实消费品以旧换新政策，并开展消费券发放活动，对本地区消费市场产生积极影响。

据消费大数据实验室（上海）数据，自2024年9月28日第一轮餐饮消费券发放以来，截至11月26日，餐饮消费券发放期间全市线下餐饮消费合计583.9亿元，同比增长11.4%；10月份35家市级与地区级商圈的日均客流总量较2023年同期上升10.1%；元旦跨年期间（2024年12月31日至2025年1月1日），上海市线下消费142.9亿元，环比节前增长27.7%。

对应到REITs市场，2024年，消费REITs板块录得12.03%涨幅，2025年初延续涨势，在各板块中表现突出。

毋庸置疑，随着经济环境的逐渐改善，消费基础设施REITs市场有望持续扩容，并迎来更广阔的发展前景和机遇。

事实上，继2023年首批4单（包括购物中心、社区商业）项目顺利上市后，奥特莱斯、农贸市场等消费基础设施项目亦纷纷破冰，消费REITs呈现“百花齐放”的态势。

戴德梁行方面预计，我国消费REITs的市场规模有望突破千亿元。来自清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心的预期则更为乐观，该机构判断，我国消费基础设施REITs规模保守估计可达7000亿元。

布局仍建议“优中选优”

展望2025年，消费基础设施REITs的牛市能否延续？未来应如何布局？

记者在采访中发现，大部分机构释出了积极、乐观的看法。

中信建投证券的相关负责人表示，消费业态具有抗周期属性，即使在经济环境不佳的情况下也能保持相对稳定的收入。因此，消费REITs依然会是较为安全的投资选择。

来自国泰君安的研究观点指出，尽管2025年REITs一级市场的新增供给可能维持高位，但在广义“资产荒”延续的情况下，REITs的估值仍有望维持或抬升。相对于股债资产的风险收益比，REITs的配置价值俨然更高。

海通证券方面则提醒，在REITs扩容的背景下，各机构更应该关注其中优质资产的配置机会，尤其对既有产品，需关注基本面变动下的底层资产运营改善情况，而保租房、消费地产等热门板块建议逢低加码配置。

“聚焦消费REITs布局，个人建议可优先关注头部运营商的项目。”前述投资人直言，“这些项目通常具有更强的运营能力和更稳定的现金流，有利于降低投资风险。另外，也可重点关注受益于分级消费趋势的项目。在宏观‘促消费’的背景下，这些项目能够受益于消费升级和分级消费的趋势，具有较好的增长潜力。”

编辑：王菁

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