新华财经上海8月20日电 （谈瑞）8月20日，上海市六部门联合发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称“沪八条”），新政自8月21日起施行。

“本次上海‘沪八条’新政是精准稳市、惠民利民的组合政策。”上海链家交易管理中心总监吕辉彪表示，新政放宽公积金提取范围、频次及使用场景，降低刚需上车压力；同时利好改善置换，外环外二套首付降至15%，叠加最高8万元置换补贴，切实减轻换房成本。此外，新政通过房票安置、收购存量二手房改造保租房，有效盘活楼市存量、提升流通性，将有效提振市场信心、激活“金九银十”置业活力。

事实上，在包括今年2月“沪七条”在内的前期多轮政策渐次落地之后，今年以来上海楼市已经走出较为持续的回暖行情。国家统计局8月17日发布的数据显示，7月上海新房价格环比上涨0.2%，同比上涨3%，是当月一线城市中唯一新房价格同比正增长的城市；从新房1-7月的累计平均价格同比来看，上海上涨3.6%，同样是唯一实现正增长的一线城市。二手房市场方面，7月份，上海二手房价格环比上涨0.3%，同比虽仍下降2%，但降幅已是四大一线城市中最小。从量的角度，据上海房地产交易中心数据，7月上海二手房单月网签成交2.3万套，同比增长19.3%，创近五年7月同期最高；1-7月上海二手房累计网签成交约17万套，同比增长14%。

之所以上海能够率先企稳回升，同策研究院联席院长宋红卫认为，其核心在于政策精准发力与市场内生修复的共振。不过，值得注意的是，在上海楼市整体回暖的大环境下，市场内部依旧存在分化，刚需与高端资产交易火热，而总价段在500万‑700万元区间的中段改善群体仍存在一定观望情绪，置换链条上“卖旧”环节仍存阻滞，买卖双方博弈拉锯客观存在。在此背景下，赶在“金九银十”前夕落地的“沪八条”，延续上海精细化、差异化调控思路，重点面向置换改善群体打出政策组合拳。

首先，住房公积金提取规则的全面优化，成为本次新政中贴近普通工薪家庭的一大亮点。

此前上海的住房公积金提取支付首付仅覆盖新建预售商品住房，本次政策把范围拓展至新建商品住房现房，同时明确“既提又贷”机制，即提取资金用于首付不会影响后续公积金贷款额度核算。针对购房后提取规则，新政改变了不动产权证取得后五年内只能提取一次的旧规，调整为每个自然年均可提取一次，提取总额上限不超过家庭自有资金实际支付的购房款。更受市场关注的是，公积金提取用途得到拓宽，购房契税、配套车位（库）以及储藏室购置支出，都纳入提取覆盖范围。

易居房地产研究院副院长严跃进表示，这些调整覆盖面广、精准度高，提取频次的放宽与用途的拓展不仅有助于缓解购房初期的多重资金压力，也体现了公积金支持贯穿住房消费全周期的政策导向，对释放多样化、合理的住房需求具有积极作用。有业内人士表示，一套普通新房对应的契税加上车位购置，合计支出往往超过10万元，新政落地后，这部分开支可以动用公积金账户余额，不用全部从家庭活期资金中支出，“对普通购房者实际获得感较强”。

其次，信贷端聚焦区域差异化，重点降低外环外二套房置业门槛。

按照新政，购买外环外二套住房的，商业住房贷款最低首付比例从此前20%下调至15%，宝山、嘉定全域纳入该政策覆盖。调整完成后，上海首套房商业贷款最低首付比例统一为15%；二套房继续执行分区标准，外环内最低首付25%，外环外降至15%。

首付下调能够直接降低置换家庭的首期资金压力。以一套总价350万元的外环外房源估算，政策落地前二套最低首付需要70万元，新政后首付最低仅需52.5万元，家庭首期现金支出可减少17.5万元。

不过，业内同时提示，首付门槛降低并不直接等于居民购房意愿会同步大幅抬升，当前住户中长期住房贷款增长偏弱，居民对家庭负债更加审慎，高总价房源的成交最终依旧取决于家庭收入与月供承受能力，此项政策对300万元以下低总价房源刺激效果预计会相对更加突出。

再者，阶段性购房补贴政策有望成为撬动置换链条的重要抓手。

“以旧换新”购房贷款补贴执行周期从政策生效起至2027年3月31日，设置总补贴额度2亿元，额度用尽即停止受理。另外，按照优化“以旧换新”补贴的规则，居民家庭在外环外购买新建商品住房网签，网签前后1年内出售本市外环内二手住房的，就可以申领3万元补贴。如此，两项补贴叠加单套最高可以拿到8万元。

“购房补贴具有阶段性，控总量特征，对有消费意愿或是处于交易过程中的买家有促进作用。”来自中原地产的观点认为，当前二手房交易虽维持高位，但近期流速略有放缓，房东价格让步意愿普遍不强，买卖双方陷入价格拉锯。本次政策补贴设有时限，“用完即止”的稀缺性将形成一定紧迫感，有助于打破价格僵局，促进二手交易放量，进而提升一二手置换链条的衔接效率。

有二手房中介表示，8万元的补贴虽然无法改变房屋总价，但能够覆盖契税、部分装修或者数月房贷，实实在在减轻置换家庭的综合支出。

最后，除了需求端政策之外，新政兼顾了增量与存量市场联动。

新政一方面加大房票安置力度，在城中村改造、旧城区改建项目中增加房票安置选项，满足拆迁居民多元化安置需求。另一方面，各中心城区（含浦东外环内区域）将推进二手住房收购用作保障性租赁住房工作，通过政府收储盘活部分存量老房源，既扩充中心城区保租房供给，也给部分老旧住宅开辟出新的退出渠道，形成新房市场、二手房市场、保障性住房之间良性循环。

“房票安置及收购二手房做保障房政策，这体现了房票适用范围不断扩大，同时也能联通一二手住房的联动性，对于稳定上海楼市也有继续探索的意义。”宋红卫表示。

综合来看，整套政策坚持定向施策，政策红利主要导向外环外新建住宅，鼓励“卖旧买新”置换，兼顾刚需、首次改善家庭的现实困难。业内机构普遍判断，政策落地之后，外环外首次改善产品交易活跃度有望提升，500‑700万元总价段的置换需求或将得到进一步激活，二手房流通效率有望改善。不过市场分化格局很难完全消除，核心区房源与郊区楼盘表现或仍会有所区别。

编辑：葛佳明

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