新华财经上海7月21日电（谈瑞）今年以来，以上海、深圳为代表的核心城市不动产大宗交易市场走出一轮强劲复苏行情。第三方研究机构戴德梁行数据显示，上海上半年大宗资产成交35宗，交易总额233亿元，较2025年同期大涨47%，深圳市场上半年大宗交易则达24宗，交易总额81亿元。

值得注意的是，产业资本，尤其是电子信息科技类企业，成为推动这轮市场回暖的中坚力量。拼多多、字节跳动、京东、美团等科技巨头不约而同地告别早年“轻资产至上”的发展思路，在全国多个城市掀起购楼、拿地、自建总部的浪潮，叠加核心城市商业办公空间、产业园区（简称“商办”）资产价格深度回调、企业现金流充裕、AI产业加速落地等多重机遇，科技企业自持办公物业正在重塑商办市场底层逻辑。

互联网巨头集体转向“重资产”配置

戴德梁行介绍，拼多多收购陆家嘴星展银行大厦系今年上半年上海大宗资产交易市场的最大金额成交。据悉，创业十年间，拼多多始终坚持全租赁办公，固定资产占比长期不足1%，堪称互联网行业“轻资产标杆”。但今年6月企业接连出手，一是斥资33亿元整体收购陆家嘴滨江的星展银行大厦整栋甲级写字楼，总建面约4.6万平方米，未来将作为Temu海外运营、千亿自营品牌“新拼姆”、跨境供应链金融一体化总部；二是斥资约12亿元，购置河北雄安·电建智汇城12层独栋办公楼，承载全球大数据处理、云计算运维、海外业务合规审核、跨境数据存储后台等业务。

拼多多置业并非个例，而是整个互联网行业从重资产租赁转向自有物业配置的缩影，各大头部企业近期在全国布局动作密集落地。

字节跳动将布局重心放在北京海淀，2026年连续拿下两宗优质地块，其中双泉堡地块耗资33亿元，拟打造AI、集成电路、脑机接口前沿研发中心；蓝景丽家地块28亿元，拟建设抖音集团数字经济产业园，规划4200个工位且全部自持20年。除此之外，企业同步铺开全国区域总部矩阵，深圳后海中心、杭州华东总部、上海滨江中心三大项目分别处于竣工启用或建设阶段。

京东同步加码内地与香港市场，2026年4月分别在北京亦庄、杭州钱江世纪城拿地自建区域总部，合计投入约24亿元，其中杭州地块要求40年100%自持；此前，京东已在2025年末斥资35亿港元收购位于香港中环的中国建设银行大厦部分办公楼层，作为国际化业务“桥头堡”。

除此之外，阿里巴巴联合蚂蚁集团也在2025年10月以72亿港元拿下香港铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼，当时创下了2021年后香港最大宗的写字楼交易纪录。腾讯则持续推进深圳大铲湾“企鹅岛”全球总部建设，总投资319亿元，预计2026年部分完工。美团百亿级项目上海杨浦滨江科技中心也将于今年竣工，成为杨浦滨江“在线新经济总部矩阵”核心组成部分。新浪旗下私募基金同样大手笔布局上海核心资产，今年1月新浪微博相关基金完成徐汇滨江星云1号大厦（原游族大厦）股权收购，持股90.48%，业内人士称考虑到项目超过7.6万平方米的体量，总交易规模不会逊色于拼多多收购星展银行大厦。

产业自用买家改写“商办”周期

产业资本，尤其是上述这些电子信息科技类企业的大规模入场，给已经持续低迷数年的不动产大宗交易市场带来的变化可谓巨大。

以上海为例。此前上海大宗交易市场已经连续四年成交金额持续收窄，2025年全年大宗交易额同比下滑约40%，市场以财务投资为主，资金观望情绪浓厚。而进入2026年，市场强势反弹，上半年233亿元交易规模同比大涨47%，其中8宗超10亿元的大额交易贡献了约六成交易额，市场信心显著修复。

从成交结构的变化来看，2025年自用买家占比仅26%，而投资型买家成交占比高达74%；2026上半年，自用买家成交总额录得115亿元，同比上涨34%，已经与投资型买家的占比并驾齐驱。对此，戴德梁行分析，这是“周期底部企稳、产业实体经济回暖的标志性信号”。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强表示，本轮产业自用买家崛起很重要的一个原因在于企业经营情况转好，例如存储行业蓬勃发展，相关企业手握大额现金储备，亟需寻找资产标的。这些企业通过购置或自建办公及研发办公物业等，可以将长期租赁模式下逐年浮动上涨的租金支出转化为一次性固定资产投入，能够锁定数十年稳定运营成本。与此同时，核心地段不动产也可作为优质资产“压舱石”，对冲通胀、宏观经济波动带来的现金流风险，优化企业资产负债表结构。

此外，也有资管行业人士提到，近年来核心城市大宗资产估值经历了不同程度的回调，市场迎来绝佳配置窗口。例如阿里收购的香港铜锣湾港岛壹号中心，估值较2017年高点缩水近一半，低价资产大幅降低了企业持有门槛。

“办公楼不再仅仅是一项租金成本，而是企业战略升级、资产避险与政企博弈的综合载体。对行业而言，这既是企业实力雄厚的体现，也是面对未来不确定性的长期主义选择。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

展望后市，严跃进认为，在商办市场调整周期及AI产业持续扩张的背景下，拥有充裕现金流的头部科技企业仍将是核心城市大宗资产交易市场的主要买家。卢强认为，内资增值逻辑将继续强化，考虑到国内持续低利率环境降低国央企、头部民企的融资成本，内资资本将持续增值核心现金流优质资产；就具体行业而言，光赛道、新能源、半导体、高端制造等重点发展赛道预计将保持增长势能，企业持续向好，自持办公物业需求大量增加。

编辑：葛佳明

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