新华财经上海4月22日电（谈瑞）商办租赁市场在供需错位的背景下承压已久，空置率高企、租金下行、去化乏力等问题持续困扰行业发展，但上海写字楼市场却在这个春天呈现出结构性回暖迹象。

多家房地产服务和咨询顾问公司近期发布的数据均显示，一季度上海甲级写字楼净吸纳量同比翻倍，市场活跃度显著提升，打破了此前的低迷态势。其中，北外滩板块表现尤为强劲，在当季全市新租需求中位居第一，占比达到15%，凭借清晰的产业定位、科学的规划布局和多元的运营模式，在高供应、高竞争的市场中脱颖而出，为全国商办行业破局向新提供了鲜活样本。

北外滩领跑上海办公租赁市场

作为上海新兴的商务区，北外滩依托“外滩-陆家嘴-北外滩”黄金三角的核心区位优势打造“世界级会客厅”。以租赁面积计算，一季度上海全市新租需求中的15%都在北外滩，使得其成为全市写字楼租赁市场表现最佳的区域，展现出强劲的产业韧性与发展潜力。

从市场成交来看，北外滩的活跃度源于需求的精准匹配与优质项目的持续发力。世邦魏理仕数据显示，当季区域需求主要集中于证券公司、金融服务、消费品企业及第三方办公与酒店等领域，其中某全国性综合类证券公司入驻北外滩金茂中心，成为该季度全市面积最大的成交案例之一，进一步带动了板块租赁市场的热度。

与此同时，区域内优质写字楼项目的口碑效应也在持续释放。北外滩金茂广场、友邦金融中心等标杆项目，凭借完善的配套设施、高效的物业服务和优越的办公环境，在过去一年租赁去化成效显著，成为板块租赁市场的核心支撑，吸引了大批优质企业入驻。

“北外滩写字楼一直保持高活跃度与稳健发展态势，作为上海核心滨江商务板块，市场表现亮眼。”戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英评价道。

以产定供、业态融合，接住供应高峰

高力国际数据显示，截至2026年一季度末，北外滩甲级写字楼存量已经达到了108.45万平方米，在上海全市占比近6%。在建中的“浦西第一高楼”北外滩中心（总建筑面积约44万平方米）、上海华贸中心（总建筑面积约19万平方米）等重点项目预计都将在未来数年内相继入市，新增优质供应的集中释放让市场对区域消化能力的关注度持续攀升。

记者调研发现，北外滩凭借产业引擎筑基、高强度开发赋能、多元业态破局三大核心优势，充分承接新增供应，这也是其能够在高供应压力下保持市场活力的关键所在。

其一，产业是北外滩化解供应压力的根本底气。航运和金融是北外滩两大核心产业引擎，在过去数年的发展中实现了规模跃升与质效提升。数据显示，北外滩航运产业年经济规模已超3000亿元，集聚港航企业4700余家；金融产业资产管理规模超8万亿元，全国近1/8的公募基金、1/6的期货风险管理子公司、1/4的百亿级量化私募布局于此，累计集聚各类金融机构2100余家。同时，科创领域也集聚了大批专精特新、高新技术、独角兽企业，形成了多元产业协同发展的格局。

其二，高开发强度提供了更强的产业承载与总部集聚能力。根据规划，北外滩要在0.8平方公里核心区集中打造18栋超高层建筑，包含1栋400米以上、3栋300米以上、8栋200米以上楼宇。北外滩以密度换能级、以能级聚产业，通过高强度开发大幅提升总部企业承载能力，而4.5公里空中连廊、22公顷无车区及5层立体交通、三条十字交通动脉的规划建设，有效破解了高强度开发的交通难题，让商务流通更高效，进一步提升了区域吸引力。

其三，多元业态融合拓宽去化渠道。以北外滩中心为例，据其主要建筑指标及功能构成的公示信息，44.31万平方米的建筑面积中，43%用于办公、24%用于酒店、17%用于商业。“即将入市的北外滩中心、上海华贸等项目，并非单一办公物业，均为集高端办公、商业、居住、生活服务于一体的城市综合体，有效完善区域商务生活配套，破解职住平衡难题，大幅增强对总部型企业、优质机构的吸附力。”魏超英表示。部分楼宇积极探索资产优化路径，主动推进写字楼与酒店、公寓等多元业态融合创新，有效拓宽去化渠道，彰显出区域商务市场强劲的发展韧性。

某房地产投资管理机构也表示，北外滩正加快向复合型高端服务业集群转型，“固本培元”的需求结构（即航运、金融等传统优势产业深耕，量化基金、数字科技等新兴业态加速集聚）叠加承接大量来自周边区域企业的办公升级需求，将有效支撑新增供应消化，为市场持续回暖注入动力。

上海写字楼市场复苏回暖可期

就市场整体而言，一季度上海甲级写字楼市场呈现需求回暖与供应压力并存的格局，全市新增38.62万平方米优质办公面积，净吸纳量大幅回升，但平均租金延续下行、空置率小幅攀升。放眼全国，重点城市写字楼市场也同样呈现局部改善、整体承压的特征，当季写字楼租金环比下跌的商圈占比达77.5%，市场分化成为核心趋势，“强者更强”的格局愈发明显，而北外滩的实践为上海乃至全国商办市场破局向新提供了解题思路。

从市场格局来看，供需结构性压力仍是短期核心矛盾。戴德梁行预测，2026年后三季度上海仍有54.2万平方米办公供应入市，大中华区甲级写字楼新增供应将在2026年触及峰值，供大于求态势短期难以缓解，租金仍面临下行压力。但来自中指研究院的观点认为，重点城市写字楼市场表现或存在显著分化，一二线城市中，品质优良、科技企业密集的成熟商圈有望率先筑底企稳，新质生产力发展与积极宏观政策将为新兴产业办公需求提供支撑，推动需求结构优化。

就中长期而言，随着市场调整的持续推进，写字楼市场将逐步告别“规模扩张”的粗放式发展，进入“品质提升、价值回归”的精细化发展阶段。戴德梁行华东区董事总经理黎庆文认为，随着市场供应逐步回归合理区间，叠加上海经济高质量发展、产业转型升级及总部经济持续赋能，写字楼市场将稳步渡过调整期，逐步迈入复苏回暖通道，整体实现平稳健康发展。

世邦魏理仕中国区办公楼租赁交易负责人张越也表示，伴随宏观预期的稳步回暖，以及“十五五”规划下重点产业发展的持续推动，市场供需关系有望在结构层面加速修复，迈向动态再平衡的新阶段。

编辑：葛佳明

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