新华财经上海8月1日电（记者 杨溢仁）2024年二季度以来，国内公募REITs（简称C-REITs）的经营情况总体呈现出板块间分化的格局。其中，保障性租赁住房REITs的优异表现，引发业界关注。

分析人士指出，目前已经有3只保障性租赁住房REITs计划申请扩募，在政策端的利好呵护下，该板块的发展势头向好，仍可把握布局机会。

板块表现稳健

纵览已公布的C-REITs二季报，不难发现，各行业间的表现有所分化，而相对较好的板块主要包括保障性租赁住房、能源、消费基础设施等。

公开数据显示，截至2024年7月19日，二季度以来，中证REITs全收益指数上涨2.9%，但仓储物流和高速公路类REITs表现相对一般，分别下跌了2.52%和0.84%，而保障性租赁住房REITs的涨幅高达15.93%。

具体到项目层面，就国泰君安城投宽庭保租房REIT为例，2024年第2季度报告期内，其合计实现营业收入4308.42万元；截至本报告期末，项目公司租金收缴率达99.89%。

再看到华夏基金华润有巢REIT方面，二季度报告期内，其基础设施项目公司整体运营情况良好，合计实现营业收入1954.90万元、息税折旧及摊销前利润为1395.61万元。截至2024年6月30日，报告期内基础设施项目公司的租金收缴率为 97.25%。

“根据我们的观察，已上市的保租房REITs项目2024年二季度的出租率整体维持了较高的水平。”一位资深投资人告诉记者，“不仅如此，自上市以来，保障性租赁住房REITs便展现出了良好的现金流生产能力和可持续分派能力。”

当前，包括中金公司在内的大部分机构判断，保障性租赁住房REITs的整体经营情况积极向好，预计下半年出租率有望维持在较高水平，叠加各项目续换租后潜在的租金收入有望上涨，则全年维度来看，保租房项目兑现可供分配的确定性较强，值得持续关注。

据记者了解，保障性租赁住房整体的租金水平普遍低于同地段租金，对广大新市民、青年人群体等仍具有较大吸引力。

市场“蓝海”待掘

毫无疑问，加快完善住房保障体系是满足人民群众基本住房需求的重要措施。“十四五”时期，大力发展保障性租赁住房，进一步完善国内的住房保障体系已成为大势所趋，而存量基础设施的扩容，也意味着保障性租赁住房REITs市场发展潜力巨大。

有公开数据显示，截至2024年6月底，上海“十四五”期间已累计建设筹措保租房 37.6万套（间），完成“十四五”规划新增总量的80%，在全国一线城市中名列前茅；加上“十四五”之前筹措供应的房源，已经累计建设筹措约51.3万套（间）、供应31.9万套（间），分别为“十四五”期末规划总量的86%和80%。

“通过发行基础设施REITs，原始权益人能将几乎没有流动性的保租房重资产转化为可公开上市交易的REITs基金份额，并引入公开市场的权益类资金，为企业提供强大的融资支持，让企业可以放下重资产投入的重担，‘轻装上阵’，更专注地投入到保租房项目的投资和运营之中。”上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰说，“保障性租赁住房REITs的推出可谓恰逢其时。”

值得一提的是，为了加快推进保障性租赁住房REITs市场的扩容，在近期发布的《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》中，明确就租赁住房行业的REITs发行范围进行了拓展，未来将包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。

业内人士解读认为，基础设施REITs首次将专业机构自持、不分拆单独出售并长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目纳入底层资产，极大地丰富了租赁住房的来源，适应了新市民和青年人对居住条件的不同层次需要，并为产城融合发展创造了条件。

保障性租赁住房属于福利性政策住房，具有“兜底性”“补充性”作用，而专业机构长期深耕租赁住房市场，具有专业化的运营管理能力，可以更好地满足部分租赁群体从“住有所居”提升至“住有宜居”的幸福诉求。

一位券商固收部门负责人在接受记者采访时称：“随着REITs市场制度的进一步完善，未来必然会有越来越多的优质底层资产项目通过首发或扩募的形式完成资本化退出，为企业提供更加有效的金融支持。”

建议择优布局

总而言之，保障性租赁住房REITs市场的扩容，意味着未来会有更多的优质底层资产加入到“资金池”当中，提高REITs交易市场的活跃度和流动性，降低投资者的交易风险。

“作为产权类资产中运营相对稳定的一类资产，2024年上半年保障性租赁住房REITs的加权平均涨幅（考虑分红）达到了13.87%，其中，上半年表现最好的产品涨幅达18.64%，涨幅最低的也达到了8.92%，由此可以看出市场对该类产品的青睐。”前述负责人表示，“后续在利好政策频出‘护航’的背景下，保障性租赁住房REITs仍将成为各机构关注的重要标的。”

不过，也有部分业内人士提醒，随着项目越来越多，后续REITs发行人的范围将不再局限于行业头部企业，因此投资人对标的项目的合规性，尤其是估值合理性的判断需更为审慎。

“这对各机构的投研能力提出了更高的要求。”上述负责人直言，“未来我们将通过REITs团队的建设，综合考虑各种波动影响因素，以期做到合理估值、理性投资。”

编辑：王菁

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