新华财经北京4月20日电（王菁、杨溢仁）我国公募REITs市场高质量发展再迎新举措。日前，证监会发布5项资本市场对港合作措施，明确将REITs纳入沪深港通，拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。

国务院日前发布的《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（以下简称新“国九条”）指出“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”，这是REITs市场深化发展的最新核心纲领，该表述出现在新“国九条”的第八条“进一步全面深化改革开放，更好服务高质量发展”。

业内观点称，将REITs纳入沪深港通投资标的，是资本市场践行对外开放的有效方式，此举有利于促进更多境外投资者入市交易，提升境内市场流动性，为REITs二级市场探寻适配资金，进而赋能盘活存量和实体经济发展。

REITs纳入沪深港通 引入资金活水、提升市场流动性

目前，沪深港通已经成为外资参与A股市场交易的主要渠道之一。相关研究显示，沪深港通能够显著改善企业的外部信息环境、提升企业治理水平，进而提高标的股票的定价效率；此外，沪深港通能够在一定程度上抑制标的股票投资者的“追涨”和“杀跌”行为，有助于提升市场整体的稳定性。

2023年3月3日，沪深交易所分别修订了沪港通和深港通业务实施办法，将日均市值不低于人民币50亿元、日均成交金额不低于人民币3000万元（剔除全天停牌的交易日）、全天停牌天数占总交易日天数的比例低于50%的股票纳入沪深港通的范围。

瑞思不动产金融研究院研究部负责人王煜昊对新华财经表示，“若按照日均市值和日均成交金额考量，满足这一标准的REITs数量并不多。REITs市场沪深港通政策推出后，各只REITs将有更强的动力通过扩募等方式做大规模、提升流动性等，进而吸引国际投资者配置。”

“若从香港和沪深两市的REITs市场来看，中国香港REITs共有11只，总市值近250亿美元，略高于沪深两市REITs市值，且底层资产以商业地产为主。”王煜昊进一步解释称，由于两地REITs市场在底层资产类型、交易规则等方面存在较大差异，在沪深港通开放前，公募基金管理人需要在信息披露、投资者教育方面做好准备，向投资者充分说明不同市场的投资区别、不同行业和资产的风险收益特征，重视投资者适当性管理，充分保护投资者利益。

此外，从股票市场的经验来看，沪深港通开放后，内地与香港市场双向开放和融合程度大幅提升，但也带来市场波动跨境传导的潜在风险。王煜昊称，香港REITs市场自2019年至今，整体表现较为低迷，且超过半数的REITs日均成交额不足200万元。在两地市场联动性增强的情况下，需充分考量境外风险对国内REITs市场可能造成的影响。

数据显示，我国基础设施存量规模为百万亿级，仅将其中的1%作为底层资产用于发行REITs，便可打造万亿级规模的REITs市场。REITs作为一种权益型投资工具，在盘活存量资产、提升再投资能力方面大有可为，促进REITs市场高质量发展十分必要。截至2024年3月底，全国已有35只公募基础设施REITs产品上市，募集资金超1000亿元。

值得一提的是，监管部门更加重视一二级市场联动和投融资协同发展，坚持推动REITs项目常态化发行，同时聚焦长期资金引入、加强对资产质量、运营管理的穿透式监管，持续推动公募REITs的健康发展。

REITs持续高质量发展 顶层设计促进市场形成合力

2024年以来，资本市场高质量发展推动进程不断加速，涉及REITs领域的顶层设计细则也持续释放利好信号。

4月12日，国务院发布《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（简称新“国九条”），全面贯彻二十大和中央金融工作会议精神，进一步推动资本市场高质量发展。据新华财经梳理，新“国九条”关于REITs市场有三项表述，均围绕“高质量发展”这一重要议题。

首先，新“国九条”指出“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”，该表述是新“国九条”中REITs市场深化发展的核心纲领，出现在新“国九条”的第八条“进一步全面深化改革开放，更好服务高质量发展”。

其次，新“国九条”提及“研究制定不动产投资信托基金管理条例”，该表述出现在新“国九条”的第九条“推动形成促进资本市场高质量发展的合力”。

中国银河证券政策研究分析师吴京对新华财经表示，优化我国REITs市场建设，需要从基础上完善政策和法治环境构建。实际上，REITs专项立法工作早已经纳入监管计划，证监会2022年度立法工作计划强调需要抓紧研究、择机出台《不动产投资信托基金办法》。

“REITs专项立法不仅需要关注产品的法律定位问题，还需要解决产品结构优化、产融结合的内生性问题以及法律责任的全覆盖问题，构建一套专业的、符合我国国情的法律体系，规范REITs的全流程行为，以破解REITs的法人主体难题。”吴京称。

再次，新“国九条”还提及“落实并完善不动产投资信托基金等税收政策”。实际上，对于国际成熟的REITs市场来说，税收优惠政策是推动市场快速发展的重要因素。

公开资料显示，财政部于2022年1月26日发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，是目前REITs税收执行方面的重要参考文件，主要涉及REITs资产重组和发行环节的相关税收制度，但尚未覆盖资产运营、退出等环节。

对此，吴京认为，“为进一步增强REITs市场的活力，需加快出台运营、收益分配等环节的税收优惠政策，建议基于税收中性原则，出台完善REITs全流程的税收支持政策，整体税负应不高于投资者直接持有、经营相关资产所需承担的税负。另一方，或可在项目公司、基金管理人、项目管理人、投资者层面分别制定税收法则，避免多重征税问题。”

从理念和认识层面来看，当前市场对于REITs的权益属性、证券定位、完善投资端生态、信息披露等基本问题逐步形成共识。

其中，融资端，从重融资向投融资并重转变，企业方更为重视项目质量，资产估值更为谨慎；投资端，从过热打新向理性投资转变，打新投资者比例明显下降，投资者更为关注新券质地和价值，新券定价更加合理均衡，同时REITs产品权益属性已初步形成共识，主要投资者已调整了止损线等风控指标安排、持有策略；运行端，从传统基金管理到产融结合转变，更加发挥企业方主导作用，更加重视信息披露和运营效率提升，更加重视投资者关系维护。

整体来看，公募REITs市场从初期的非理性上涨到震荡下行，再到近期的企稳回升，基本走过了一个完整的市场化过程，同时对各方而言也是一个再教育、再认识的过程，均衡机制的韧性得到增强，为后续市场的建设创造了有利环境。

编辑：王柘

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